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刘茂通律师表示:法拍房绝不是捡漏房

2020-06-29 04:52      点击次数:

近日,徐州新沂小伙王均(化名)反映,去年3月,他通过阿里拍卖,拍下了由徐州贾汪法院上线的一处房产标的物,交清所有费用后,他没等来正常的过户手续,而是被法院执行局告知,该处标的物存在执行异议。一年多时间过去了,王均仍不能入

  近日,徐州新沂小伙王均(化名)反映,去年3月,他通过阿里拍卖,拍下了由徐州贾汪法院上线的一处房产标的物,交清所有费用后,他没等来正常的过户手续,而是被法院执行局告知,该处标的物存在执行异议。一年多时间过去了,王均仍不能入住。01网上竞拍,竞价30多轮抢下“法拍房”王均31岁,家住徐州新沂,和女友相恋多年,这两年一直在新沂市区物色一处新房作为婚房。去年2月,他看到一则“法拍房”拍卖预告,显示在新沂市区某小区内,有一套住房在当年3月21日上线拍卖。“我去过这套房产所在小区,很符合我理想中的居住环境。”王均告诉记者,他仔细阅读了拍卖预告,发现该标的物房产面积有124平方米,户型楼层都符合家人要求。更重要的是,如购得该“法拍房”,只需进行简单装修即可入住。王均表示,他和女友早就想登记结婚,就是一直在为婚房发愁,得知这套“法拍房”信息后,王均表示自己志在必得。

  记者了解到,该处“法拍房”由徐州贾汪法院上线元,保证金1万元。“我相中法拍房不是图便宜,而是真的想买下来。”王均告诉记者,他做好了竞拍激烈的思想准备,并按照规定履行了报名手续。记者查询发现,本次拍卖共有12人报名,87人设置提醒,5484人围观。竞拍在3月21日上午10点正式开启,如王均所料,竞拍过程非常激烈,一次次有人加价。经过30多轮的竞拍,最终,王均以801528元竞拍成功。02节外生枝,“法拍房”成了“闹心房”

  王均竞拍成功后,按规定如期交清了房款及各项手续费,兴冲冲地等待“拿房子钥匙”的通知。贾汪法院很快打来电话,不是通知他办理过户手续,而是告知该处“法拍房”存在执行异议,暂时无法办交割手续。

  在跟贾汪法院执行局沟通中,王均得知,有案外执行人以该处“法拍房”存在租赁关系为由,提出了执行异议。

  根据“买卖不破租赁”原则,承租人租赁的标的物被法院执行拍卖时,并不必然导致租赁权消灭,承租人并不当然有权提起执行异议之诉。

  王均当即提出了质疑,该“法拍房”拍卖公告中,在租赁关系一栏,明明写的是“无”。对此,贾汪法院回复,该院只是接到了提出执行异议的诉讼,至于该房屋是否存在租赁关系,需要经过法院裁决,但在判决结果出来前,只能暂时中止对标的物的执行工作。

  2019年4月17日,贾汪法院作出执行裁定书,驳回了案外人异议请求。王均再次找到法院,准备办理房产交割手续。这一次,法院回复,案外执行人已再次提起诉讼,诉求对标的物房屋的停止执行。

  2019年10月16日,贾汪法院作出判决,再次驳回案外执行人的全部诉讼请求。然而,王均依然未得到办理交割手续通知,贾汪法院回复,该案外执行人已向徐州中院提出了上诉。截止到记者发稿前,王均未接到贾汪法院关于该案的判决结果。

  一年多的漫长等待,让王均的生活发生了不小的变化。他告诉记者,老家房子已被拆迁,父母和他现在都是租房居住。因迟迟住不进婚房,他和女友的婚事已亮起了红灯。现在,王均已放弃了工作,一次次往返于新沂和贾汪之间,只想等来让他能够顺利住进“法拍房”的消息。

  昨日,记者针对该“法拍房”问题联系了贾汪法院,该院工作人员表示,负责此案的执行局法官因刚从北京出差回来,目前正在隔离无法联系上,截止到记者发稿前,该院回复仍未联系上法官,也无法回复记者的采访要求。

  “司法拍卖尤其是线上司法拍卖,并非很多人想象中的捡漏、讨便宜,其实可能有很多雷区。”

  江苏茂通律师事务所刘茂通律师表示,以王均遭遇为例,就是“法拍房”中常见的租赁隐患。根据《合同法》等规定,“买卖不破租赁”,也就是说房子买卖不影响租赁合约。在现实中,针对“法拍房”租赁关系的虚假诉讼也时有发生。

  刘茂通律师表示,一些“法拍房”可能还存在拖欠物业费、土地使用费、水电费、各类滞纳金等费用的情况,如竞拍人没了解清楚的话,部分费用需要买受人自行承担。

  因此,竞买人买到手的“法拍房”可能“并不便宜”。而买受人一旦毁约,所交纳的保证金可能会被扣除,甚至“打了水漂”。

  此外,一些“法拍房”可能还存在原房主社会关系复杂、居住者不肯搬离、原房主恶意一房二卖等问题,面对这些纠纷,有些法院并不担责,有些需要买受人通过另立民事案件处理。

  “法拍房绝不是捡漏房!”刘茂通律师表示,他不建议刚需客或急等入住者选择“法拍房”。

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